Обвал или корректировка цен!?

Что происходит с ценами на рынке недвижимости Харькова?

В объявлениях, размещенных в Internet и газетах, диапазон цен предложения расширился в конце 2008г. На рынке недвижимости Харькова появились варианты с ценами ниже 1000у.е. за квадратный метр. Но также присутствуют и варианты в спальных районах с ценами, стремящимися к 2000у.е за метр.

Но при всем "богатстве" выбора, выбрать покупателю не из чего, т.е. цена упала в основном на неликвидное и малопривлекательное жилье в хрущевках и панельках, в отдаленных районах города, на окраинах.

Также редко, но можно встретить неплохой вариант так называемой инвестиционной квартиры, т.е. квартиры, которая покупалась с целью заработка на растущем рынке недвижимости, как правило в кредит, которая сейчас стала "невыгодной" владельцу и который решил вернуть потраченные на квартиру средства, чтобы отдать кредит.

При скачках курса валюты, народ все чаще стал фиксировать цену в гривне.

Какова "справедливая" цена квартиры?

Давно витает мысль о дифференциации цен на недвижимость, т.е. недвижимость это не только квадратные метры, во всем мире недвижимость оценивают по целому списку параметров, существует профессия оценщика, который не только в техпаспорт и на состояние квартиры смотрит, но также учитывает район размещения квартиры, дату постройки и состояние дома, тип дома, панельный или кирпичный, этаж и этажность, даже вид из окна, благоустройство придомовой территории, удаленность от транспорта, развитость инфраструктуры и другие факторы, влияющие на цену квартиры.

Цены на недвижимость в Харькове давно должны были дифференцироваться по этим параметрам. Панелька 30-40 летней давности в спальном районе не может стоить столько же как квартира в кирпичном доме 10 летней давности, даже при том, что это будет дом эконом класса. У нас же квадратный метр в панельке на Салтовке стоит дороже квадратного метра в сданном год назад новострое, который уже пущен, в котором имеется отопление и прочие коммуникации.

На данный момент видится такое "справедливое" распределение недвижимости по шкале стоимости квадратного метра в у.е.:
• 500-700 "хрущевки" и неликвидное жилье на окраинах
• 1000 в районе этой цифры, а она еще и психологический барьер, цены в панельных домах и "хрущевках" в спальных районах, ближе к метро
• 1200-1500 ликвидное жилье в панельках 9-16 этажках возле метро, в кирпичных домах не старше 15 лет, различной степени ремонта
• 1500-1800 стоимость квадратного метра в сданном и заселенном "новострое", кирпичном или монолитном эконом и бизнес класса

Все же надо признать, что цена предложения уменьшается, кривая идет вниз, но в такой ситуации, владельцы ликвидного жилья снимают свои квартиры с продажи до лучших времен, покупателю по сниженным ценам трудно найти хороший вариант.

Есть и такие потенциальные покупатели и заинтересованные, которые агрессивно ратуют за обвал цен на недвижимость, ищут "дно" рынка недвижимости, приводя нелепые доводы в виде ситуации на рынках Запада или особенно популярен у таких активистов рынок недвижимости Казахстана. Только они совсем не утруждают себя анализом, сравнением экономической ситуации в Украине и в приводимых для примера странах, качеством жилья, количеством выданных ипотечных кредитов и пр.

Обвала на рынке недвижимости Харькова не наблюдается, происходит более ответственное формирование цены продавцами, исчезают безответственные, так называемые "хотелки" продавцов - объявления с необоснованно завышенной ценой, которые ранее влияли на статистику предложения на рынке.

Присутствуют варианты продажи по заниженной цене, так называемых "инвестиционных" квартир - квартир приобретенных с целью заработка на растущем рынке, зачастую в кредит. Владельцы такого капитала, таким образом пытаются вернуть свои деньги, т.к. цены на недвижимость рост остановили и на рынке недвижимости происходит коррекция цен.

Рынок выздоравливает от ажиотажа и "лишних" сделок с целью быстрого заработка на росте.

В такой ситуации разумным решением видится поиск хорошего варианта и очень неудобно в данной ситуации продавать свою недвижимость, т.к. покупатель капризничает, теперь покупатель не может адекватно оценить свои возможности, решить покупать или нет. Продавцу можно посоветовать только одно: не снижать цену предложения ниже разумного - этим вы реального клиента не привлечете, зато торг с реальным покупателем на просмотре это реальный путь продать квартиру, еще должна быть ваша внутренняя готовность продать, продать по конкретной цене!

И банки с кредитами совсем не зло, кредит - это финансовый инструмент со своими условиями, просто надо уметь пользоваться этим инструментом, читать договор, реально оценивать свои финансовые возможности не только текущие, но и на период всего кредита, предусмотреть пути к отступлению при невозможности выплачивать кредит, ответственней подходить к принятию решения о взятии кредита. Если не устраивают условия, то лучше отказаться от взятия кредита.

В заключение хочу напомнить такой факт, что недвижимость всегда была в цене, цена на недвижимость каждое десятилетие росла в абсолютной величине, с остановками, с коррекцией во времена кризисов, но в далекой перспективе росла, сравните цены 10-20-30-50 лет назад.

Успехов Вам в решении квартирного вопроса!