Сколько стоит новострой?
05.04.2010
В поисках новостроя, люди не очень понимают что такое новострой, бурно обсуждают в интернете, употребляют термин "новострой", но каждый под ним понимает нечто свое, а новострой бывает разный.
Новострой на этапе строительства
Формально, новострой - квартира в новостройке, которая покупается у застройщика. Самая распространенная форма покупки квартиры в новом доме через Фонд Финансирования Строительства ФФС, некоторые застройщики используют форму продажи через облигации, когда покупатель изначально выкупает акции, соответствующие количеству квадратных метров, за ним закрепляется квартира, а после сдачи дома производится обмен акций на документы права собственности на закрепленную квартиру.
Вопрос сдачи дома требует отдельного рассмотрения в наших реалиях, т.к. покупатель не понимает когда наступает эта заветная, т.к. это может быть и сдача дома комиссии и сдача дома городу и даже ввод в эксплуатацию можно понимать под таким термином. В наше время нет процедуры торжественного разрезания ленточки и вручения ключей от квартир жильцам, т.е. ее для видеокамер с участием руководителей разного ранга могут организовать, устроить показуху, но большинству покупателей такая торжественность не грозит.
Так вот мы имеем уже одну неизвестную - дата сдачи дома, которая никогда не совпадает с датой вселения или даже получения ключей, она даже может не совпадать со сроками подведения коммуникаций или прокладки асфальта, не говоря уже об облагораживании придомовой територрии, а тем более заселения дома.
Сданный новострой
Под новостроем также понимают квартиры в новом, недавно сданном доме, которые уже продают хозяева квартир, которые получили правоустанавливающие документы на квартиру и являются собственниками квартиры.
Еще не так давно была популярна схема заработка, когда на начальном этапе строительства квадратный метр стОоял значительно дешевле, чем в стадии завершения строительства. Сейчас застройщики, практически повсеместно, выставляют цену на еще непостроенные метры, практически равную цене квадратного метра на вторичном рынке квартир в сданных новостройках, что делает покупку квартиры на этапе строительства невыгодной, особенно если учесть неопределнность со сроками сдачи и нестабильностью на рынке.
Еще одна неизвестная - это дата сдачи застройщиком дома городским властям, т.е. принятие городом дома себе на баланс. Городские власти должны принимать дома полностью подключенные застройщиком к городским коммуникациям, воде, газотранспортной системе, отоплению, электричеству,с установленными и работающими лифтами и обустроенной придомовой територрией.
Как показывает практика, некоторые застройщики, вроде Жилстрой-1 (ЖС-1) легко могут сдавать дома и без вышеупомянутых, казалось бы очевидных вещей. Например в домах на пр.Московском 131 воду подключили через 10 месяцев после подписания дома, отопление через 11месяцев только монтировали в подвале, т.е. его даже небыло, газ подключили через 2 года, а электричестов до сих пор Жилстрой-1 продает жильцам свое. Как рассказывают сами представители ЖС-1, у них даже не оформлен землеотвод на подстанцию возле домов, а прошло 2.5 года. Кстати, в последнем доме пр.Московский 131-б, подписанном с опозданием на год, до сих пор нет воды, электричества, а тем более газа и отопления и перспективы неясны, но дом подписан, прокуратура молчит.
Заселенный новострой, жилой дом
Подключение коммуникаций обычно совпадает с моментом ремонтов и активного заселения дома.
Таким образом, имеем еще один тип новостроя - заселенный новострой или как минимум новострой с подключенными к городским коммуникациям основных служб, жилой дом.
Без воды и электричества невозможно делать черновые ремонты, без отопления, сделанный летом ремонт, может прийти в негодность в неотапливаемом помещении. Без газа и горячей воды просто некомфортно жить, как и без работающих лифтов.
Даже если вы сделали ремонт и все вроде налаживается, имеется риск того, что вам испортят этот ремонт соседи начавшие ремонт позже вас и проживающие выше, например рабочие снимут батарею перед началом отопительного сезона, как описано в статье Потоп в новостройке Жилстрой-1 в Харькове (http://objava.kharkov.ua/article/003) или просто нерадивые рабочие, делая мокрые работы, зальют ваши красивые подвесные потолки.
Из вышеописанного видно, что на заселение дома уходит от года до трех лет, эта информация также приводилась в статье История покупки квартиры в новостройке у Жилстрой-1 в Харькове (http://objava.kharkov.ua/article/002), где первый заместитель ЖС-1 Арутюнов В.А. высказал мысль, что у них (ЖС-1) от сдачи дома до заселения проходит два года - это было в те времена, когда про кризис на РН никто не говорил.
Итог
Таким обрзом, под одним термином "новострой" может скрываться совершенно разные по готовности к проживанию и перспективам постройки строения.
Соответственно и цена на разные по готовности объекты на рынке совершенно различная.
Жилой новострой дороже старых панелек и хрущевок на вторичном рынке не только, потому что является новым и более качественным жильем, в цене на жилой новострой по сравнению с ценами на еще непостроенные новостройки у застройщика, продавцы включают и годы ожидания жилого состояния, неудобства проживания в первые месяцы и годы.
- У покупателя есть выбор покупать:
- на этапе строительства, цена не на много ниже, риски срыва сдачи дома, а то и вообще могут не построить некоторые горе-застройщики
- сданный недавно новострой, потратить два года на ожидание подключения всех коммуникаций, самостоятельно набить шишек на ремонте, слушать после шум перфораторов соседей - неплохой вариант для оптимистов :)
- заселенный новострой, т.е. где подключенны все коммуникации, где соседи сделали ремонты, т.е. где можно въехать и жить :) неплохой вариант,когда в таком доме, в квартире сделан черновой ремонт, все грязные работы и осталось покупателю сделать чистовой ремонт, т.е. поклеить обои, положить ламинат на пол, т.е. оформить квартиру по своему усмотрению, на свой вкус, а не переплачивать за сделанный чистовой ремонт.
Предложения продажи квартир в новых или недостроенных домах Харькова можно найти на сайтах недвижимости в Internet, например Актуальная недвижимость Харькова. Цены сильно зависят от степени пригодности квадратных метров для проживания, основные стадии готовности новостроев мы попытались описать в этой статье.
Новострой это всеже новострой, желаем сделать правильный выбор!
www.objava.kharkov.ua
